Estimer son bien immobilier Les limites des algorithmes en ligne (étude de cas)

Un algorithme immobilier réalise l’estimation à partir de données historiques, de tendances de marché et d’annonces en ligne dans un même périmètre. Il est performant pour dégager une tendance générale, tant qu’il y a des données similaires. Il atteint ses limites dès qu’il s’agit d’évaluer un bien dans sa singularité ou d’évaluer un bien qui ne correspond pas à d’autres biens. Par exemple : deux appartements identiques sur le papier situés dans le même immeuble, peuvent avoir des valeurs de marché très différentes. Ce qui les distingue ne figure dans aucune base de données.

L’état réel du bien et ses finitions

Vétusté, fonctionnalité des équipements, qualité des matériaux, entretien courant : ces éléments ne s’apprécient pas à distance. La valeur d’un appartement loué et rénové avec des finitions actuelles, n’a pas la même valeur qu’un logement équivalent habité par ses propriétaires, simplement entretenu depuis 30 ans.

L’importance de l’environnement

Même si les outils d’estimation deviennent de plus en plus performants en intégrant des données précises de la micro situation, seul la visite sur place d’un expert permet de ressentir les détails. Ces détails lui seront utiles pour évaluer le bien mais également pour planifier les visites afin de faire ressortir les plus-values du bien. Un logement orienté plein sud avec une vue dégagée sur la lac sera au premier abord plus attractif qu’un appartement sombre donnant sur un axe routier. Mais qu’en est-il si sous cette belle terrasse émanent les odeurs des cuisines d’un restaurant ? Les nuisances ou les plus-values de la micro situation n’apparaissent pas dans un formulaire en ligne.

Le cachet et les caractéristiques uniques

Des plafonds à plus de trois mètres, des moulures d’époque, des corniches, des rosaces, du parquet massif, une cheminée fonctionnelle, tant d’éléments architecturaux atypiques des constructions du 19ème qui ne se reproduisent plus. Avec les nouvelles normes et standards de construction, ces proportions et ces finitions se retrouvent rarement dans un bâtiment neuf. À l’inverse, des logements modernes sont de plus en plus construits avec de grands espaces dégagés et des balcons profonds aux balustrades vitrées qui se prêtent à un aménagement minimaliste. Et que dire d‘appartements dans un immeuble des années 1950, récemment rénovés, dont les balcons d’époque ont été sciés pour être agrandis et modernisés ?

Comment intégrer les aspects liés à la copropriété ?

Un courtier professionnel demandera d’office les procès-verbaux d’assemblée générale, les comptes et l’état du fonds de rénovation. Le courtier professionnel et expérimenté sera également attentif aux assemblées générales extraordinaires. Qui dit assemblées générales extraordinaires, dit décisions extraordinaires. Et pour l’acquéreur vaut mieux ne pas être surpris par cette décision si son application arrive après l’acquisition de son bien. Cela ne signifie pas qu’il ne faut surtout pas acheter, mais qu’il faut tenir compte des décisions qui en découlent dans l’évaluation du bien. Des travaux de rénovation énergétique prévus qui amènent des appels de fonds diminuent la valeur du bien, et à l’inverse, un fonds de rénovation suffisamment doté valorise le bien et peut sécuriser le sentiment de confiance pour les acquéreurs.

L’évolution du quartier

Un projet de densification sur la parcelle voisine, une modification de zone ou la construction d’un immeuble qui supprime un dégagement peuvent impacter la valeur d’un bien à court terme. Un algorithme travaille sur les données passées et sur celles que vous souhaitez bien lui transmettre. Un professionnel fera une chose qu’un logiciel ne pourra jamais faire : se promener dans le quartier. Il aidera la voisine à ramasser son sac qui s’est déchiré et apprendra les dernières nouvelles du conseil communal. Un professionnel de l’immobilier se renseignera sur l’évolution de l’affectation de la parcelle et vous conseillera peut-être de ne pas vendre aujourd’hui, mais d’attendre 3 ans, pour vous assurer le meilleur prix.

Pour illustrer la différence d’approche, voici un cas réel issu de la pratique de Galland & Cie dans le courtage à Lausanne.

Caractéristiques du bien immobilier

• Appartement de 5,5 pièces d’environ 127 m²
• Dans un immeuble de caractère de 1920
• Situé dans le quartier de la Gare de Lausanne
• Entretien ponctuel. Travaux de rénovation à prévoir sur les parties communes.

CHF 600’000 d’écart pour le même appartement

L’estimation en ligne a produit une fourchette allant de CHF 1’374’700 à CHF 1’980’300, soit plus de CHF 600’000 d’écart entre le bas et le haut de la fourchette. Si le but de cette estimation était d’être plus ou moins au courant de la valeur de son bien, il peut désormais avoir une idée. Toutefois, s’il imaginait mettre en vente son bien à la valeur de l’estimation, cette variation ne lui facilite pas la prise de décision.

Estimation via notre courtière professionnelle et expérimentée

Bien heureux nous sommes, ce propriétaire a souhaité être conforté avec une estimation professionnelle. Ainsi, notre courtière a pu évaluer l’état réel du bien en considérant la qualité des finitions, l’orientation, le dégagement, les nuisances éventuelles et toutes les petites choses qui donnent de la valeur au bien. L’analyse des documents de la copropriété a révélé un appel de fonds extraordinaire de CHF 25’000.-, information absente de toute estimation automatisée. L’estimation finale, après visite et analyse documentaire, a été établie à CHF 1’750’000. Ce montant tient compte notamment du cachet du bien, de son état réel, de l’appel de fonds extraordinaire pour la PPE à absorber et du contexte du quartier. C’est une valeur de marché cohérente, défendable auprès des potentiels acquéreurs et surtout auprès de leur banque. En Suisse, les banques ne financent pas une acquisition immobilière sans avoir effectué leur propre expertise. Dès lors, il est d’autant plus important que la valeur définie soit cohérente.

L’erreur la plus fréquente consiste à se fier à la fourchette haute de l’algorithme. C’est humain. Entre deux chiffres, la partie venderesse retient naturellement celui qui arrange. Mais un bien affiché au-dessus de sa valeur de marché perd en attractivité semaine après semaine. Les acquéreurs actifs repèrent rapidement une annonce qui stagne. Ils en concluent que le prix est évalué à la hausse, ou que le bien présente un défaut caché. Le vendeur finit par consentir à des baisses successives et vend souvent en dessous de ce qu’il aurait obtenu avec un prix juste dès le départ. Dans notre exemple, la fourchette haute de CHF 1’980’300 aurait placé le bien à CHF 230’000 au-dessus du marché. Un écart suffisant pour décourager les acheteurs sérieux et exposer le bien à un long séjour sur les portails immobiliers. À l’inverse, la fourchette basse de CHF 1’374’700 aurait représenté une perte patrimoniale de près de CHF 375’000 pour le propriétaire. Le bien serait parti rapidement, mais à un prix sans rapport avec sa valeur sur le marché. Dans les deux cas, le propriétaire est pénalisé. La justesse de l’estimation permet de protéger au mieux les intérêts des vendeurs. La spontanéité de l’estimation n’assure pas forcément la réussite de la vente.

L’estimation en ligne que nous proposons sur notre site est une prestation rapide qui donne une fourchette indicative de ce que pourrait valoir un bien sur le marché. Cet outil est un point de départ. Il permet d’engager le dialogue, de se situer, de commencer à réfléchir. Il n’a pas vocation à remplacer une analyse complète. Adopter une approche équilibrée entre technologie et expertise humaine est la clé. L’outil calcule une tendance, le professionnel de terrain évalue le bien dans sa singularité, analyse les documents, prend en compte l’environnement et détermine une valeur de marché défendable. L’humain vous accompagnera jusqu’à chez le notaire. L’algorithme vous abandonnera dès que vous lèverez de votre chaise et que vous glisserez votre smartphone dans votre poche.

Technologie et expertise terrain, l’un ne remplace pas l’autre

Une estimation en ligne est utile, elle répond à un besoin moderne de rapidité et d’accessibilité. Elle devient cependant risquée lorsqu’elle constitue le seul fondement d’une mise en vente. La valeur de marché d’un bien ne se résume pas à une adresse, une surface et une année de construction. Elle intègre des dizaines de paramètres que seule une visite sur place et une analyse rigoureuse permettent d’appréhender. L’état réel du logement, l’ambiance du quartier, la situation financière de la copropriété, les projets de construction alentour sont autant d’éléments qui pèsent dans la balance et qu’aucun formulaire ne capte. C’est précisément là que l’accompagnement d’un professionnel prend tout son sens. Messieurs Galland ont accompagné de nombreuses familles vaudoises depuis 1889 dans l’acquisition et la vente de leur demeure. Tant pour les courtiers, que pour les familles, le transfert de propriété reste un acte fort et chargé d’émotions. Malgré les avancées numériques et digitales, Galland & Cie défend une approche humaine de l’immobilier où nous sommes là pour vous seconder en notre qualité de professionnels de l’immobilier, avec rigueur et transparence.