Le piège des charges PPE trop basses

Guide technique et financier du fonds de rénovation

Ce que dit la pratique courante

Si vous interrogez n’importe quel professionnel de l’immobilier en Suisse romande, il citera cette règle de base : provisionner entre 0,2 % et 0,5 % de la valeur d’assurance incendie (ECA) du bâtiment par année. Cette fourchette est défendue dans la documentation des différentes institutions actives dans la défense des copropriétaires (CVI au travers de son Guide de la Propriété par étages, documentation de la “Schweizer Stockwerk­eigentümer­verband”, soit l’Association suisse des propriétaires par étages, principalement active en Suisse allemande)

À long terme, le fonds devrait ainsi atteindre 6 à 8 % de la valeur d’assurance bâtiment.

Cette règle a le mérite d’exister et d’être simple. Prenons un exemple concret :

Si certains tentent de décrire cette norme, elle a le mérite d’être efficace et de directement constituer un fonds de rénovation dès les premières années de vie du bâtiment. Galland & Cie utilise cette méthode notamment pour établir le budget lors de la constitution d’une nouvelle PPE.

Cette méthode a toutefois certaines limites.

Un immeuble de 1975 sans isolation thermique et un bâtiment Minergie de 2018 n’auront pas les mêmes besoins de rénovation, même si leur valeur ECA est identique.

Les premières exigences en termes de consommation d’énergie arrivent dans les années 1977-78 avec la révision de la norme SIA relative à l’isolation thermique des bâtiments. Puis, tant les lois que les normes de construction se sont adaptées afin de réduire la consommation énergétique des bâtiments neufs. Dès lors, les constructions plus anciennes ont des lacunes dans le confort thermique et les travaux d’assainissement constituent désormais une part considérable du budget de rénovation.

Dès lors, une analyse plus approfondie peut être nécessaire, dans certains cas, et il convient de :

• Réaliser un audit technique complet du bâtiment, idéalement accompagné d’un CECB® Plus pour identifier les priorités énergétiques
• Estimer la durée de vie résiduelle de chaque composant (toiture, façade, chauffage, ascenseur, canalisations)
• Élaborer un plan pluriannuel de rénovation sur 10 à 20 ans, avec des estimations de coûts réalistes
• Calibrer la contribution annuelle au fonds sur la base de ces coûts réels

Pour mieux comprendre le caractère prévisible de ces coûts , voici les durées de vie moyennes des composants d’un immeuble en Suisse :

Principe fondamental : le fonds de rénovation doit être alimenté dès la construction du bâtiment. Reporter cette décision à plus tard, c’est transférer la charge financière sur les futurs propriétaires ou ses héritiers, avec intérêts.

Pour illustrer concrètement l’impact de la gestion active d’un fonds de rénovation, comparons deux PPE situées dans la région lausannoise.

PPE A – Un fonds alimenté au minimum depuis les années 2000

Prenons le cas typique d’un immeuble construit à la fin des années 1960. Lorsque l’immeuble était neuf et le coût de l’énergie relativement faible, la gestion adéquate de l’époque a tenu les charges afin de préserver les intérêts des copropriétaires. Le fonds de rénovation n’a dès lors pas été alimenté les premières années.

Malgré un entretien adéquat, après 40 ans, la durée de vie de certains éléments de construction arrive à terme : toiture en fin de vie, façade à assainir, chaudière à mazout à remplacer. Le coût estimatif cumulé dépasse largement les réserves disponibles dans le fonds de rénovation.

Résultat : un appel de fonds extraordinaire de plusieurs dizaines de milliers de francs par copropriétaire. Les situations financières et les perspectives de chaque copropriétaire ne sont pas toutes identiques. Certains ne peuvent pas payer. Des désaccords débutent. Certains souhaitent vendre mais le bien n’est pas valorisé au mieux. En plus de la valeur d’achat, le potentiel acquéreur doit directement financer sa part dans les travaux d’assainissement des parties communes.

PPE B – Un fonds de rénovation suffisamment alimenté

Immeuble comparable en termes d’âge et de taille. Mais dans ce cas, le fonds de rénovation a été alimenté progressivement dès le départ.

Le fonds de rénovation bien alimenté dès le début a permis d’effectuer les assainissements au fil du temps en tout quiétude. Le montant n’est dès lors pas aussi conséquent. Même si le fonds de rénovation permettrait de couvrir l’ensemble des frais, les copropriétaires sont en faveur de tout de même effectuer un appel de fonds extraordinaire.

Avec plus de 150 PPE administrées et une expérience qui remonte dès 1965 avec l’introduction du régime de la Propriété par Étage dans le Code Civil, Galland & Cie possède un certain recul sur la gestion des fonds de rénovation.

Bien que ces chiffres soient la réalité, ils ne représentent qu’une vue figée à un moment donné, le but premier d’un fonds de rénovation étant de couvrir les dépenses importantes liées à l’immeuble. Une bonne gestion ne signifie pas non plus un fonds abondant. Dès lors, il est impossible de définir des ratios à combien doit se porter un fonds en fonction de la valeur.

Pour illustrer ces propos, voici la fluctuation d’un fonds de rénovation entre 2012 et 2024. La valeur du solde n’est pas tout identique en 2024, après des travaux de rénovation qu’une année auparavant.

Scénario 1 – Votre PPE n’a pas de fonds de rénovation

C’est plus fréquent qu’on ne le croit, notamment dans les PPE récentes où les propriétaires ont estimé la dépense inutile pour un bâtiment neuf. La loi fédérale n’impose d’ailleurs pas la création d’un fonds, c’est l’art. 712m al. 1 ch. 5 du Code civil suisse qui donne compétence à l’assemblée de décider sa création. La législation pourrait changer ces prochaines années en facilitant sa création.

Comment initier la démarche sans heurter les copropriétaires :

• Commencer par un audit technique pour objectiver les besoins futurs, les chiffres parlent mieux que les opinions
• Proposer un montant initial modéré avec un calendrier d’augmentation progressive
• Rappeler que la décision se prend généralement (selon RAU) à la majorité simple – l’unanimité n’est pas requise

Scénario 2 – Votre fonds existe mais il est insuffisant

C’est la situation la plus courante. Les propriétaires constituent rarement un fonds adéquat dès l’achèvement de l’édifice, soit parce que leurs ressources étaient limitées au départ, soit parce qu’ils sous-estimaient les coûts à venir.

Le plan de transition pour rattraper le retard :

• Faire établir un état des lieux technique par un spécialiste indépendant ou via un mandat supplémentaire à votre administrateur
• Calculer le différentiel entre le fonds actuel et le besoin réel sur 15 ans
• Proposer une augmentation progressive de la contribution annuelle, étalée sur 3 à 5 ans pour amortir l’impact
• Prioriser les postes urgents (sécurité, étanchéité, conformité énergétique)

Scénario 3 – Votre fonds est déjà conséquent : ne laissez pas cet argent dormir

Un fonds bien doté est une excellente nouvelle. Mais un fonds suralimenté qui dort sur un compte courant est une occasion manquée. L’inflation érode chaque année sa valeur réelle. Il est dès lors possible de le faire travailler quand les conditions sont favorables.

Le point différenciant

Lorsque les conditions de marché le permettent et qu’un montant conséquent est disponible, les avoirs du fonds de rénovation peuvent être placés de manière prudente pour contrer l’érosion inflationniste. Le règlement de la PPE peut prévoir les modalités de gestion de ces avoirs : compte bancaire séparé et décision relative aux placements. Le compte doit impérativement être ouvert au nom de la communauté des copropriétaires.

Les possibilités d’investissement

• Placement dans des fonds obligataires à capital protégé, lorsque les taux sont favorables, pour générer un rendement modeste mais réel
• Comptes de dépôt à terme avec des taux négociés auprès de la banque de la PPE
• Toute stratégie validée par l’assemblée générale, dans le respect du principe de prudence

Le volet fiscal : ce qu’il faut savoir

Attention, la fiscalité du fonds de rénovation varie selon les cantons. C’est un point ignoré par certains :

• Dans le canton de Vaud, la contribution annuelle au fonds de rénovation n’est pas déductible du revenu imposable. En revanche, lorsque les travaux de maintien de la valeur sont effectivement réalisés, ces dépenses deviennent déductibles
• En Valais, la participation annuelle au fonds est déductible comme frais d’entretien d’immeuble
• Dans tous les cas, chaque copropriétaire doit déclarer sa quote-part du fonds de rénovation dans sa fortune imposable
• Les intérêts générés par le fonds doivent également être déclarés dans l’état des titres
• Les travaux d’économie d’énergie bénéficient d’un régime fiscal favorable : déductibles même s’ils apportent une plus-value, avec possibilité de report sur les deux périodes fiscales suivantes

Le cercle vertueux

Un fonds bien garni produit un effet en cascade remarquable :

1. Les assemblées générales se déroulent dans un climat serein, les décisions de rénovation ne génèrent plus d’angoisse financière
2. Les travaux nécessaires sont votés et exécutés dans leur globalité et dans les délais optimaux, évitant la dégradation accélérée
3. La valeur patrimoniale de l’immeuble est préservée, voire augmentée
4. L’attractivité à la revente est maximale, un acheteur averti sait qu’un fonds bien doté équivaut à une rénovation déjà partiellement financée

Le facteur humain, souvent sous-estimé

Toute la rigueur technique et financière du monde ne sert à rien si les décisions ne passent pas le cap de l’assemblée générale. Faire voter une hausse de la contribution au fonds de rénovation est probablement un exercice délicat pour l’administrateur de PPE.
Les résistances sont prévisibles :

• Les propriétaires sans perspective sur le long terme, notamment âgés, ne souhaitent pas accumuler des réserves qu’ils n’utiliseront peut-être ou de leur vivant
• Les investisseurs-bailleurs privilégient la rentabilité immédiate aux dépens de l’entretien à long terme
• Les propriétaires aux moyens limités redoutent toute augmentation de charges
• Les copropriétaires récemment arrivés ne mesurent pas toujours l’historique du bâtiment

Un fonds de rénovation bien pensé n’est pas une ligne de plus sur le décompte de charges. C’est un bouclier qui protège la valeur de votre bien, la sérénité de votre communauté et votre capacité à prendre des décisions rationnelles au bon moment.
Les immeubles en PPE représentent désormais une part majeure du parc en propriété dans le canton de Vaud, on en construit en moyenne 2,5 fois plus que de maisons individuelles. La question du fonds de rénovation n’est donc plus anecdotique : elle concerne des dizaines de milliers de propriétaires vaudois.

Retenez trois idées de cet article :

• Des charges basses ne sont pas une bonne nouvelle, vérifiez toujours l’état du fonds de rénovation avant d’acheter
• La règle des 0,2 % ECA est un bon point de départ, mais une analyse plus approfondie peut être nécessaire
• L’administration de PPE est un métier de spécialiste, la compétence technique ne suffit pas sans la diplomatie pour faire voter les décisions

Administrer une PPE exige une très grande disponibilité, un sens aigu de la diplomatie, du savoir-faire et la maîtrise que seule apporte l’expérience. Chez Galland & Cie, les membres du de notre service PPE cumulent plus de 60 ans d’expérience dans ce domaine spécifique.

Patrice Galland, administrateur délégué et représentant de la 4ème génération à la tête de la régie, est personnellement très impliqué dans la défense de la PPE. Son parcours en dit long sur l’ancrage institutionnel de notre maison :

• Président de l’USPI Vaud de 2004 à 2009
• Vice-président de l’USPI Suisse de 2009 à 2014
• Président de l’USPI Formation de 2009 à 2014
• Participation active à la refonte complète du règlement recommandé par la CVI et l’USPI Vaud
• Initiateur de la commission interprofessionnelle ayant structuré le calcul de la détermination des millièmes de PPE

Ce n’est pas de la communication institutionnelle. C’est la preuve tangible que la personne qui définit notre approche a contribué à écrire les règles de la profession. L’ensemble de notre service PPE bénéficie directement de cette connaissance pointue, partagée à l’interne et mise au service de chaque copropriété que nous administrons.