Nouvelles règles et usages locatifs du Canton de Vaud :Quelles sont les nouveautés pour les propriétaires ?

Le 1er juillet 2026, les Règles et usages locatifs vaudois (RULV) entrent dans une nouvelle période de validité de six ans. Ce contrat-cadre, qui vient compléter le droit fédéral, s’applique automatiquement à tous les baux signés dans le canton de Vaud — que les parties le souhaitent ou non. Pour les propriétaires vaudois, sa reconduction n’est pas une simple formalité administrative : le texte a été révisé par la Commission paritaire en matière de droit du bail (COPAR), où siègent aussi bien les associations de locataires que celles de bailleurs, et certaines dispositions ont évolué. Une remise au goût du jour qui prend en compte les évolutions sociétales et techniques. Quels sont concrètement les changements à connaître, et qu’est-ce que cela implique dans la gestion à titre privé ou par l’intermédiaire d’un professionnel de l’immobilier ?

Quelle est la portée des nouvelles RULV ?

Si le titre de l’ancien texte mentionnait encore les « dispositions paritaires romandes », le temps d’un accord romand est définitivement enterré. La portée de ce contrat-cadre est uniquement vaudoise. Les nouvelles RULV sont applicables dans toutes les relations contractuelles en matière de bail à loyer.

Dans quels établissements les locataires peuvent-ils établir une garantie de loyer ?

Cela faisait bien des années que les garanties de loyer établies auprès des sociétés de cautionnement, telles que Firstcaution ou Swisscaution, étaient acceptées dans la pratique. Et le fait que des entreprises se soient spécialisées dans le dépôt de sûretés présente des avantages tant pour les locataires que pour les bailleurs. Les nouvelles RULV laissent la possibilité au locataire de choisir entre un établissement bancaire ou un organisme de cautionnement (art. 2 RULV).

Le nom du propriétaire doit-il figurer sur le bail à loyer ?

À partir du 1er juillet 2026, le bailleur doit s’identifier par son nom et prénom ou par sa raison sociale sur les documents suivants : bail à loyer, formule de notification de loyer lors de la conclusion d’un nouveau bail, formule de notification de hausse de loyer, formule de notification de nouvelles prétentions et formule de résiliation de bail à loyer. Toutefois, le texte ne mentionne pas que lors du transfert de propriété, le locataire doit être avisé. Dans les faits, il le sera tôt ou tard lors de la transmission d’une évolution contractuelle. En outre, le locataire conserve la possibilité d’obtenir un extrait du registre foncier auprès de l’Office du registre foncier du lieu de la situation de l’immeuble.

Quels sont les frais à charge du locataire ?

En adéquation avec le droit fédéral, les menus travaux restent à charge du locataire. Le fond du texte ne change pas, il évolue dans sa rédaction en y intégrant des exemples actuels. Menus travaux : intervention qui peut être effectuée par le locataire, sans compétences particulières ni outils spéciaux et engendrant peu de frais (art. 9 RULV). Toutefois, les réparations à la suite de dégâts causés par l’occupation restent à la charge du locataire.

Cette spécificité vaudoise, ayant force obligatoire, témoigne de la capacité des associations représentant les bailleurs et les locataires à dialoguer. Fruit de cet esprit de consensus, les nouvelles RULV constituent un guide de bonnes pratiques et un fil rouge dans la relation contractuelle entre le locataire et le bailleur, ou son représentant, au quotidien. Elles ont le mérite d’apporter des clarifications concrètes sur de nombreuses situations rencontrées de la vie courante qui ne sont pas expressément réglées par le CO, contribuant à prévenir les incompréhensions et à réduire les sources de litige.

Mme Sophie GONIN, collaboratrice juridique, Galland & Cie

Quid des appartements surchauffés ou mal aérés ?

Le locataire doit continuer d’agir dans le but de préserver la qualité du logement et de minimiser les dégradations. À ce titre, l’article 9 RULV (lettre B, chiffre 1) rappelle l’importance d’aérer et chauffer de manière appropriée et régulière. Ce comportement adapté vise à une diminution de la consommation d’énergie et à éviter tout risque de moisissure.

Frais d’entretien des jardins, à la charge du bailleur ou du locataire ?

Bailleur : taille des arbres et haies. Locataire : tonte, entretien et propreté du jardin, des plantations et des espaces extérieurs privés.

Quelles sont les règles pour la sous-location dans le Canton de Vaud ?

L’article 262 CO reste la base légale. Pour sous-louer son appartement, le locataire doit :
  • Demander par écrit et obtenir le consentement du bailleur
  • Indiquer les conditions de sous-location (non abusives) : montant du sous-loyer et des prestations comprises, durée de la sous-location, identité du sous-locataire, etc.
  • Se tenir garant que le sous-locataire ne sous-louera pas à son tour
Par ailleurs, l’article 21 RULV vient préciser que, pour sous-louer l’entier de la chose, le locataire doit rendre vraisemblable sa volonté de réintégrer les locaux dans un avenir prévisible.

Lors d’un état des lieux de sortie, quels sont les éléments à nettoyer spécifiquement ?

En plus du nettoyage ordinaire de l’appartement, l’article 36 RULV précise que le locataire doit veiller à :
  • Nettoyer ou remplacer le filtre de ventilation de la hotte
  • Nettoyer les stores à lamelles et les jalousies
  • Nettoyer les radiateurs en surface et entre les éléments
  • Nettoyer les écoulements d’eau facilement accessibles (précision introduite par les nouvelles RULV)
 

Les RULV amènent des précisions et des nouveautés entre autres sur la sous-location, la détention des animaux ou encore pour ce qui concerne les sûretés. La mission que la direction m’a confiée, a été de revoir l’ensemble des documents internes mentionnant les RULV, ainsi que d’informer les équipes des changements.

Mme Sarah CAVIN, chargée des procédures et de la qualité, Galland & Cie

Est-ce que les animaux et les machines à laver sont autorisés dans les appartements ?

Pour les animaux, ces derniers ne sont plus « tolérés » mais bel et bien « admis » (art. 15 RULV). Il y a une évolution dans la portée du terme employé. Toutefois, leur présence ne doit amener aucun danger ou inconvénient pour les habitants de l’immeuble et ne doit pas porter atteinte à la salubrité des lieux. Pour les machines à laver et à sécher le linge, l’évolution de la technologie avec des appareils plus compacts et plus discrets a fait changer la pratique. Si, par le passé, l’installation était soumise à l’accord préalable du bailleur, désormais, elle est en principe autorisée aux conditions suivantes (art. 18 RULV) :
  • Aération suffisante dans la pièce – risque d’humidité et de moisissure
  • Installation par un professionnel – risque de fuite d’eau et de vibrations importunes
  • Aucune nuisance pour les habitants de l’immeuble
  • Ne pas présenter d’autres inconvénients majeurs

Galland & Cie, M. Adrien Galland, juillet 2026, Lausanne

Cet article a pour but d’introduire les nouvelles règles et usages locatifs du Canton de Vaud (RULV) en vigueur à partir du 1er juillet 2026. Il mentionne quelques modifications et se veut non explicite.