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paru le 21 décembre à 11:51
Article Le Temps 21.12.15

Propriété par étages, je t’aime moi non plus…

L’activité très spécialisée de la PPE souffre aujourd’hui, à notre sens, principalement de difficultés qui peuvent expliquer le soudain désintérêt à son égard de la part de grandes régies immobilières

L’importante régie genevoise CGI Immobilier a annoncé cet automne qu’elle renonçait à son département «Administration de PPE». La régie de Rham SA avait déjà fait de même il y a peu et, plus récemment encore, DHR.

C’est pourtant un secteur qui attire de nombreux acteurs de l’immobilier. La concurrence y est soutenue et les mandats disputés. Pourquoi donc des régies installées et de belle taille renoncent-elles à ce secteur apparemment prisé qui, comme la gérance, génère un revenu régulier et sur la durée.

Il convient d’abord de bien comprendre, comme exposé ci-dessous, que le métier d’administrateur de PPE est un métier pour lui-même, avec des compétences spécifiques aussi bien sur le plan technique que relationnelles. Ce métier est bien différent de celui de gérant d’immeuble.

Comparons un peu. Pour commencer, lorsqu’un propriétaire confie un immeuble en gérance, le gérant n’a qu’un interlocuteur. C’est avec lui qu’est définie la politique de gestion. Et c’est à lui seul qu’il est rapporté. Il est au clair sur son statut et ses obligations. Il agit raisonnablement avec régularité. Il partage avec le gérant la préoccupation commune d’un rendement optimal pour l’immeuble. La tenue de la comptabilité est constante.

Tandis que l’administrateur de PPE travaille dans un contexte fondamentalement différent. D’abord, il ne gère pas un immeuble de rendement mais il administre un ensemble d’appartements réunis au sein d’une même copropriété. Pour l’essentiel, les copropriétaires les habitent. Ils n’ont pas toujours à l’esprit que l’administrateur de la PPE n’a pas pour mission de régler leurs problèmes individuels mais bien de les accompagner et de les conseiller pour assurer la meilleure gestion du bâtiment, soit de l’ensemble.

Ensuite, sur un plan différent, mais ô combien déterminant des points de vue psychologique et relationnel, le gérant d’immeuble apparaît comme une source de revenus. Il verse régulièrement les loyers encaissés à «son» propriétaire. Il est perçu, pour une part, un gestionnaire de patrimoine. L’administrateur PPE, lui, vu par les copropriétaires, apparaît principalement comme générateur de coûts: ils n’en reçoivent pour l’essentiel que des factures, des décomptes de charges ou des répartitions de coûts.

Le besoin de diplomatie

Par ailleurs la préparation des décisions d’une copropriété en matière d’investissements et de conduite d’une politique à moyen et long terme est complexifiée du fait même de la multiplicité des copropriétaires… dont les yeux sont souvent surtout fixés sur leurs propres intérêts. L’administrateur de PPE doit alors être capable de diplomatie et de capacité de convaincre. Il lui faut pousser les uns et retenir les autres. Élaborer des projets, revenir avec des variantes. Demander des budgets multiples, calculer et recalculer encore. Ceci sans parler des nouveautés successives du secteur de la construction, qui rendent l’immeuble plus coûteux à entretenir, ce qui irrite le copropriétaire qui en veut souvent à l’administrateur qui n’y est pourtant pour rien. Puis en cas de vente d’un lot, il faut tout reprendre.

On voit donc que l’administrateur de PPE doit donc être souple, conciliant, imaginatif, ouvert, disponible, avenant et savoir slalomer. Mais aussi faire preuve de fermeté devant des exigences individuelles parfois déraisonnables ou des prétentions excessives. Son métier est donc difficile, exigeant, requiert des connaissances actualisées du bâtiment, une grande disponibilité et une bonne dose de résistance psychologique. Le coût salarial est bien sûr en relation.

Par ailleurs, la tenue de la comptabilité est plus compliquée et consomme une part importante des honoraires. S’y ajoute une explosion des mails et de la paperasse sans commune mesure avec une activité de gérance.

Cette activité très spécialisée, reste néanmoins passionnante et ceux qui y ont goûté n’y renoncent que rarement. Elle souffre aujourd’hui, à notre sens, principalement de deux difficultés qui, cumulées ou non, peuvent expliquer ce soudain désintérêt de la part de grandes régies immobilières.

La première est un manque de collaborateurs suffisamment qualifiés. L’USPI-formation prépare un cours pour pallier, au moins en partie, cette carence.

La seconde est la présence de nombreux petits acteurs indépendants qui travaillent à des prix qui ne leur permettent pas d’offrir les prestations au niveau voulu. Ils tiennent rarement sur la durée, juste le temps de fausser le marché. Nous en recevons à intervalles réguliers qui viennent nous proposer de racheter leur affaire. Les honoraires qu’ils ont consentis sont généralement trop bas pour nous permettre d’assurer le niveau de qualité auquel nous prétendons. Nous n’entrons donc pas en matière.

Pour concurrencer ces outsiders, certains grands acteurs auraient-ils trop baissé la garde à l’heure de négocier les honoraires?

Le mouvement n’est probablement pas terminé.

Patrice Galland

 

Article sur letemps.ch

Article paru dans le journal Le Temps